債務糾紛和資金短缺是保交樓工作面臨的兩大主要難題，是盤活項目資產、推動樓盤復工交付的關鍵所在。南寧市平穩基金(以下簡稱“平穩基金”)成立以來，著力應對各類復雜債務問題、積極保障各方利益，獲得多家金融機構支持，形成同向發力穩民生的良性發展趨勢。

理順債務債權  保障多方利益

據了解，問題樓盤的形成大多是由于開發商在項目建設過程中無法持續投入資金，或將購房者支付的預售房屋款項挪作他用，以致項目出現巨大資金缺口。同時，問題樓盤項目資產主要土地和在建工程抵押給金融機構，資金不足衍生各類債務糾紛，資不抵債使問題進一步復雜化。

有業內專家分析指出，當前“保交樓”工作存在兩大難題，一是貨值無法覆蓋建設成本的項目難以得到市場化資金的支持;二是項目面臨和債權人的激烈博弈，導致進度受阻。資金不足和債務糾紛的問題互相纏繞，增加了保交樓難度。

開展保交樓工作，已經不再是簡單地注入資金，而必須以法治化、市場化方式，通過理順債權債務關系，找到各方利益的平衡點、化解危機盤活資產。平穩基金相關負責人表示，基金成立以來，直面問題樓盤債務問題，以保交樓和資產保值增值為目標，與項目債權人們展開談判，有博弈、也有合作。

2022年平穩基金成立，接手的藍光項目即面臨建設資金被開發商違規抽調、項目土地和部分物業被抵押給金融機構、辦理房產證須債權人對土地進行解押等多種典型問題。

考慮到購房業主的切身利益，平穩基金協同相關政府部門，開創“先辦證再交房”模式，為1704套住宅的業主順利辦理房產證。這一模式在后續的兩個保交樓項目中得到推廣，最大限度保障了民生。

平穩基金接手的陽光城大唐檀境項目，同樣面臨項目資金缺口巨大、未開發土地被抵押的困境。根據相關政策，在保交樓工作未完成前，土地拍賣不予執行。但作為債權人的某信托公司卻向當地法院提交了拍賣抵押物申請。

平穩基金相關負責人介紹，為最大限度保障業主、安置群眾以及多個債權人的利益，基金通過“保交樓續建+項目公司破產預重整+破產清算”的方式，推動項目公司進入破產預重整階段，保交樓工作完成后將根據項目資產情況對債權人按照法律約定的順序進行資金償還。

與金融機構同向發力  穩民生大局

截至2025年1月，平穩基金已完成3個項目、共計4590戶住宅公寓和商鋪的保交樓工作，并接手了五象湖光學府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象3個項目。

在接手項目之前，平穩基金會聯合第三方專業機構，共同進行財務、工程、法律方面的盡職調查工作，關注項目的財務情況、建設情況、訴訟情況等方面可能存在的風險。

正常而言，平穩基金是通過償還債權人的債權，然后解除其對資產的抵押，達到盤活資產，重新利用資產進行融資的目的，但這種模式對于資產存留太少，資不抵債的項目，仍需要和債權人一對一談判具體償還比例。

平安信托擁有湖光學府2.4億元、紫云印象3.5億元的債權，此前對項目公司和相關地塊也進行了查封和抵押。平穩基金通過與平安信托談判，順利收購相關債權，平安信托積極配合解除相關權利限制，讓項目得以順利盤活。

在檀境項目中，為確保保交樓工作按時完成，興業銀行釋放抵押物使得按揭順利放款。同時，興業銀行與平穩基金成立合資SPV公司，以對項目公司的債權作價入股SPV(轉為股本金和資本公積金)，以“債轉股”的方式配合保交樓工作。

據了解，當前房地產紓困資金的外部來源主要有國家專項借款、銀行配套融資、地方政府專門款項以及其他資產管理公司和金融機構的資金支持，內部來源主要是企業自籌融資和銷售回款。

平穩基金相關負責人介紹，在房地產融資協調機制的助力下，平穩基金的項目都處于“白名單”范圍里面，并有望獲得來自工行、建行的低利率貸款;此外，目前已經有中國信達、中信金融資產兩家資產管理公司計劃注資平穩基金。金融機構愿意貸款及注資給平穩基金，也從側面證明平穩基金的運營模式已得到業界的廣泛認可。(申小龍)

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