“ 重塑城市寫字樓空間價值 ” 蜜蜂科技BEEPLUS的創新基因與資產運營哲學

在中國城市商業地產的發展進程中，蜜蜂科技BEEPLUS(以下簡稱BEEPLUS)憑借其獨特的創新理念和精細化運營模式，逐漸在寫字樓資產管理領域占據了行業話語權。近日，中國發展網記者與BEEPLUS合伙人、執行總裁劉雪萌進行了一次深度對話，探討了BEEPLUS如何通過“空間革命”重塑寫字樓的價值，并分享了其在資產運營中的底層邏輯與創新實踐。

當傳統寫字樓陷入高空置率困局，BEEPLUS用"空間革命"撕開突破口——過去十年，BEEPLUS在全國落地超過40個項目，累計服務了3500家企業。近期位于南京的中國氣象谷&BEEPLUS青創灣在項目開幕前， BEEPLUS招商團隊已商業滿租去化，同時產業載體辦公去化30%，吸引超30家企業入駐。在資本寒冬中，這份成績單背后的商業密碼值得深究。

BEEPLUS寫字樓產品，打破時空界限的"創新基因"

劉雪萌一開場便強調了BEEPLUS在寫字樓市場的創新精神。他表示，BEEPLUS的愿景是成為中國最具創新精神的資產管理運營商。這種創新不僅體現在空間設計上，還貫穿于整個產品的設計和運營理念中。

南京寫字樓業務企業入駐儀式現場。

“我們非常重視在一棟寫字樓中做不同的產品組合。”劉雪萌詳細闡述了BEEPLUS的"動態適配"產品哲學，例如，一個5萬平方的寫字樓垂直空間被解構為精裝、簡裝、毛坯的"三三制"組合，形成企業全生命周期生長鏈。初創團隊可在精裝區拎包入駐，區域分支機構在簡裝區靈活擴展，總部級企業則在毛坯區實現定制化布局。"當企業從3人擴張到300人，他們不需要搬離這棟樓，只需在垂直生態圈里向上生長。"

更具突破性的是對"第三空間"的重構。在BEEPLUS的運營方程式里，注重將生活元素融入工作場景中。BEEPLUS 倡導的“bring life into work”的理念，強調將辦公空間與休閑社交空間深度融合。24小時被切割為"1/3睡眠+1/3工作+1/3生活"，而BEEPLUS的野心是將后兩個時空深度融合。南通BEEPLUS市北科創金融中心的咖啡廳吸引不少顧客品嘗一杯“煙火氣的咖啡”，中國氣象谷&BEEPLUS青創灣的自習區與路演廳僅一墻之隔，BEEPLUS廣州IFC中心的社交大堂月均舉辦8場社群活動——這些看似非常規的配置，實則是經過精密計算的場景算法。

"現代人的時間顆粒度正在細化，午休時的瑜伽課程可能醞釀著下午的創意火花。"劉雪萌透露，植入生活化場景的項目客戶續約率高出行業均值27個百分點。在珠海橫琴，這種"非標化創新"吸引多家行業知名半導體企業形成產業集群;在南京，高校生態與產業載體的嫁接，構建起"學生-初創團隊-成熟企業"的人才輸送管道。

“我們通過這種生活化的場景打造，為客戶提供高品質的環境和服務。”劉雪萌自豪地說。這種創新理念不僅提升了客戶的滿意度，還增強了BEEPLUS在寫字樓市場的品牌影響力。

BEEPLUS精細化管理與深度服務，吹響寫字樓里的運營革命

在談到BEEPLUS的寫字樓市場運營模式時，劉雪萌強調了精細化管理和深度服務的重要性。2018年輕資產轉型后，BEEPLUS形成"定位策劃+改造運營+產業賦能"的全周期深度服務解決方案。

他表示，BEEPLUS通過科學的系統評估，對項目的區域經濟、利好政策以及目標客群進行深入研究，從而制定出清晰的規劃定位。

BEEPLUS擁有兩條專業的業務團隊：蜜蜂發展和蜜蜂運營。蜜蜂發展團隊負責項目的定位設計、籌開管理、軟裝采購等工作，提供一站式解決方案。而蜜蜂運營團隊則負責項目交付后的籌開和長期運營管理。

“我們通過總部加本地團隊的方式，組建高素質的團隊去屬地化落實經營策略。”劉雪萌表示。這種運營模式不僅提升了項目的運營效率，還增強了團隊的戰斗力。

在深度服務方面，BEEPLUS提供了專屬的管家服務。劉雪萌介紹道，BEEPLUS內部有一個戰略客戶池，針對戰略客戶提供專屬的總監對接服務。從政策對接、投融資需求到企業服務類需求，BEEPLUS都會提供一站式的管家服務。

以一棟寫字樓為例，劉雪萌詳細介紹了BEEPLUS的精細化服務流程。他表示，BEEPLUS擁有自研的“Hero后臺管理系統”， 能夠非常好地提升運營效率，減少人力成本。通過智能化的門禁系統、會議室預訂系統等手段，實現了客戶入駐、門禁權限開放、會議室預定等全流程的智能化操作。

同時，BEEPLUS努力構建“辦公生態閉環”，劉雪萌表示，BEEPLUS吸引的企業和人群類型廣泛，根據不同項目會有所差異，但總體上都是當地區域的產業標桿。例如，在BEEPLUS廣州IFC中心已成為互聯網新經濟企業聚集地，客戶包括小紅書、豆瓣、KEEP等知名企業。在珠海橫琴的大橫琴&BEEPLUS中心，則聚集了眾多硬科技企業，像嗶哩嗶哩等。BEEPLUS致力于提高私有圈層的活躍度，促進產業聚集氛圍的形成。

“我們希望為客戶提供從頭到尾的五星級管家服務。”劉雪萌強調。這種服務模式不僅提升了客戶的滿意度，還增強了BEEPLUS在寫字樓產業中的核心競爭力。

對盤活存量提出BEEPLUS思路，輕資產運營與寫字樓業態構建

關于寫字樓業態的存量盤活價值與資管模式創新，劉雪萌表示，BEEPLUS是業界最早去做輕資產轉型并成功落地多個輕資產案例的品牌。尤其是與各地國資合作過程中，BEEPLUS走出一條不尋常之路。

他指出，國有資產的存量盤活和改造是一個巨大的市場機會。很多國有企業擁有大量的閑置或低效運營資產，面臨著資金沉淀的包袱。BEEPLUS通過提供全套的解決方案，幫助國企盤活資產、提升價值。“我們從籌開、精細化運營管理到招商去化，提供全方位的解決方案。”劉雪萌詳細闡述了BEEPLUS的輕資產運營模式。BEEPLUS借鑒酒店行業的精細化運營管理能力和體系，逐步打造了具有BEEPLUS特色的精細化資產管理SOP。

產業園開業當天，企業對接現場。

在輕資產運營過程中，BEEPLUS注重與國企的優勢互補。"國企擅長辦大事，民企精于繡花功。"劉雪萌這樣詮釋與國資的合作哲學。劉雪萌表示，國有企業擁有大量的資產和資源，但在精細化管理上可能相對欠缺。而BEEPLUS作為民營企業，更加敏捷、靈活，能夠關注到運營中的方方面面細節。

“我們通過這種優勢互補，實現了與國企的深度合作。”劉雪萌強調。這種合作模式不僅提升了項目的運營效率，還增強了BEEPLUS的市場競爭力。

以南京項目為例，劉雪萌詳細介紹了BEEPLUS的運營策略。該項目全稱為中國氣象谷BEEPLUS青創灣，是BEEPLUS在南京落地的首個項目。在項目籌開階段，BEEPLUS就與當地政府單位、業主單位進行了深入的溝通交流，爭取到了最大的政策支持。

面對中國氣象谷13萬方存量園區，團隊用"雙漏斗模型"破局：地理漏斗篩出高校資源稟賦，產業漏斗聚焦集成電路賽道。通過嫁接大灣區產業資源，項目尚未交付即鎖定30家科技企業。

收益分成機制的創新更具突破性。區別于傳統物業管理費模式，BEEPLUS采用"基礎服務費+超額收益分成"，這種深度綁定催生出驚人效率：南通項目通過數字化系統實現單項目人效比行業平均2.3倍;全國招商中心的"戰略客戶池"，使企業跨區域選址效率提升40%。

在談到BEEPLUS的生態構建與產業資源時，劉雪萌表示，BEEPLUS通過強大的招商團隊和豐富的產業資源，成功實現生態構建，吸引了眾多優質企業入駐。"真正的護城河不是物理空間，而是資源要素的化合反應。"在BEEPLUS構建的生態圖譜中，全國招商中心如同中樞神經系統，實時匹配政府政策、企業需求、人才流動，將小紅書引入珠海橫琴，將多家半導體企業引入華東等，這些案例背后是3500家企業、13萬會員構筑的生態蓄水池。

這種生態勢能甚至重塑區域經濟格局。在BEEPLUS看來，優質企業聚集吸引頂尖人才，人才紅利反哺產業升級，進而催生更高質量的空間需求。南京項目通過"人才服務前置化"設計，將高校自習區與創業空間無縫銜接，實現"在校即入行"的人才培養模式。BEEPLUS注重利用自身在產業孵化、企業服務領域的資源，為寫字樓客戶嫁接投融資、人才培訓等增值服務。

“我們通過這種深度的對接和定制化解決方案，成功吸引了眾多優質企業入駐。”劉雪萌強調。這種增值服務模式不僅提升了客戶的滿意度，還增強了BEEPLUS的市場競爭力。BEEPLUS也注重與行業協會和政府單位的密切合作。劉雪萌表示，BEEPLUS通過參與行業活動、與政府單位溝通交流等方式，不斷拓展產業資源和合作機會。

"寫字樓+"的全新未來，挑戰萬億GDP城市的空間想象

談及行業監管趨嚴的挑戰，劉雪萌坦言："挑戰也是機會，對于BEEPLUS來說，監管倒逼行業升級，真正的寫字樓運營商價值才會顯現。"BEEPLUS的戰略地圖已清晰標注出下一站——長三角與大灣區的萬億GDP城市群，未來三年計劃新增20個產業載體項目。

在這些藍圖中，"寫字樓+"的復合形態愈發凸顯：從南通、南京到深圳，BEEPLUS正在將單個項目的運營經驗轉化為可復制的模式，希望用每個項目改變一個城市的產業氣質。

在與劉雪萌的交流中，我們深刻感受到了BEEPLUS以創新為引領，通過精細化運營和深度服務，成功在寫字樓資產管理領域脫穎而出的實力。同時，我們也看到了BEEPLUS在盤活存量資產、構建辦公生態閉環等方面的巨大潛力。隨著國家政策的不斷助推和市場需求的不斷變化，BEEPLUS將迎來更加廣闊的發展前景。

(新媒體責編：wa12)